第三套房引发的纠纷

张晓凌

第三套房引发的纠纷

大孟和小芳夫妻俩决定要买房,这天,中介小王向他们推荐了一套90平米左右的二手房。夫妻俩看后挺满意,于是小王趁热打铁:“觉得合适的话,我帮你们约见业主吧。”大孟说:“只要业主将报价的零头去掉,我们马上就买。”

第二天,大孟夫妻俩和业主洪叔进行了拉锯战,洪叔始终不愿意在价格上作任何让步。双方僵持不下之际,洪叔接到个电话,之后便得意地说:“今天行情又变了,你们嫌贵,可有人还愿意加价买我的房子,恕不奉陪了!”说完,他拂袖而去。

又过了几天,小王忽然打电话给大孟,神秘兮兮地说:“告诉你一个好消息,我有一个好办法帮你们低价吃进房子。”听小王一通解释,大孟才明白:洪叔其实是连着囤了1601、1602两套房,眼下,只要将两套房之间的隔墙打通,就可以“二合一”为180多平米的大房子,但现在房价这么高,洪叔很难同时将两套房以高价出手。小王补充说:“建议你们买房一步到位,等孩子长大了也有婚房,如果你们愿意同时吃下两套,我保证帮你们以优惠价成交。”大孟找妻子小芳合计了一番:买一套180平米房子的契税是3%,而买同等面积的两套房子的契税却只要1。5%,光契税就可以省下3万元。总价虽说高了些,但毕竟可以享受价格和税费优惠,于是他们决定立即出手。

很快,双方签订了房地产买卖合同,大孟给洪叔10万元定金,并将首付款存入二手房交易资金监管账户,只待银行放贷承诺函批下之后,他们就可以要求洪叔去办理房产过户手续了。

眼看一切顺利,小芳却听到一个不利的消息。这天,银行工作人员告诉她:“国家刚出台了房产调控新政策,本地户籍居民家庭不能购买第三套住房。您先生之前已经买了一套房子,您这次最多只能再买一套,不能同时买两套。”

小芳吓了一跳:我们什么时候买过房子啊?在她厉声追问下,大孟只得“招供”。原来,大孟私下以自己名义买过一处房产供父母居住,怕小芳有什么误会,一时没有告诉她。小芳觉得委屈,这么大事情,丈夫竟然背着自己自作主张。

夫妻俩吵归吵,但必须面对现实,那套“二合一”的房子是买不成了,但要收回10万元定金,就必须解除合同。

他们找到洪叔,说明情况,可洪叔表态明确:“合同白纸黑字,你违约了,10万元就不能退你!”大孟着急地说:“我可不是故意违约呀,怎么能平白无故损失10万元?”洪叔比他们还着急:“你们损失?现在我房子都卖不出去了,还不是为了等你们啊!”

双方最终谈不拢,大孟很发愁,中介小王提议说:“由于政策变化导致合同无法履行,这在法律上可归入不可抗力,你可以去法院起诉洪叔,要求解除合同,归还定金。”

大孟只得到一家律师事务所咨询,律师听后劝道:“您的情况还不属于不可抗力,但根据情势变更原则,只要作为合同基础的客观情况发生了无法预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,您就可以申请法院变更或解除合同。此外,您所交的10万元定金属于违约定金,只要法院撤销了合同,判定您不违约,您补偿了洪叔的相关费用和损失后,您就可以收回定金了。”听了律师一番解说,大孟毅然决定去法院起诉洪叔,讨回定金。

律师点评:《第三套房引发的纠纷》讲的故事,主要涉及的是关于可撤销或可变更合同的有关法律方面的规定。当事人签订合同后,因无法预见的国家政策变动等“情势”出现,使订约时的履约基础和客观情况发生了根本性的变动,履行合同将对一方当事人显失公平或者不能实现合同目的,根据诚实信用基本原则及相关审判实践,受影响一方当事人可请求法院适用“情势变更”原则撤销或变更合同。

(在线阅读空间小编为您推荐故事会2012就上64ba.com)

故事中大孟所购房屋出现的第三套房屋案例,明显属于“情势变更”范畴,故可以通过主张撤销或者变更合同,以最终达到“基本公平”的结果。